Impostos Prediais & FAQ - Perguntas Frequentes em Portugal – Forvis Mazars Guide

Em colaboração com Forvis Mazars, reunimos as principais questões sobre tributação imobiliária em Portugal para investidores e proprietários estrangeiros.
Para informações adicionais, poderá contactar diretamente os especialistas indicados abaixo.

Perguntas Frequentes/FAQ:

1. Quais os impostos aplicáveis na compra de imóveis em Portugal como comprador estrangeiro?

Quando compra um imóvel em Portugal, o principal imposto a considerar é o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Também pagará Imposto de Selo a uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra. Após a aquisição, os proprietários pagam anualmente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), definido pela autarquia. Estes impostos aplicam-se a compradores portugueses e estrangeiros. Deve também prever outros custos, como taxas notariais e de registo.

2. Existem diferenças de tributação para residentes e não residentes na compra ou propriedade de imóveis em Portugal?

Em geral, não. Os impostos aplicados na compra e propriedade de imóveis são os mesmos para residentes e não residentes, embora alguns benefícios possam ser aplicados a residentes que compram a habitação própria e permanente.

3. O que é o IMT (Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e como é calculado?

O IMT é um imposto que se paga quando a propriedade de um imóvel muda de proprietário. Deve ser pago antes da assinatura da escritura. O valor depende do preço de compra, da natureza do imóvel (urbano ou rústico) e da finalidade de utilização (habitação própria ou secundária). As taxas variam entre 1% e 8% e aplicam-se ao maior valor entre o preço de compra e o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Imóveis adquiridos por empresas em jurisdições  consideradas “na lista negra”, podem estar sujeitos a uma taxa fixa de 10%.

4. Tenho de pagar impostos anuais sobre o património em Portugal, e qual o seu valor?

Sim. Todos os proprietários pagam IMI anualmente, com base no VPT definido pelas autoridades fiscais. Para imóveis urbanos, as taxas variam geralmente entre 0,3% e 0,45%, e para imóveis rústicos até 0,8%. Cada município define a sua taxa dentro destes limites. Imóveis de empresas em jurisdições "na lista negra" podem enfrentar uma taxa de 7,5%. O IMI é normalmente pago em uma a três prestações, dependendo do montante total devido.

5. Quais são as implicações fiscais de alugar a minha propriedade em Portugal para turistas ou inquilinos de longo prazo?

Os alugueres de longo prazo são normalmente tributados a uma taxa fixa de 25% sobre os rendimentos, com algumas despesas dedutíveis, como manutenção e imposto predial. Os alugueres de curto prazo (férias) são considerados uma atividade comercial — é necessário registar-se como trabalhador independente e, geralmente, 35% da receita bruta é tributada a taxas progressivas sob o regime simplificado. O aluguer de curto prazo também exige cumprimento das regras e licenças de turismo locais.

6. Estou sujeito a imposto sobre ganhos de capital se vender o imóvel no futuro?

Sim. De acordo com as regras atuais, tanto residentes como não residentes são tributados da mesma forma: apenas 50% do ganho é tributável, e esse valor é adicionado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas progressivas (12,5% a 48% em 2025). Estas regras substituíram o sistema anterior, que tributava os não residentes de forma diferente.

7. Como são tributados os compradores estrangeiros sobre os rendimentos de arrendamento português no seu país de origem?

Portugal tributa os rendimentos de imóveis portugueses a uma taxa fixa de 25% para não residentes. Se também terá de pagar imposto no seu país de origem dependerá da legislação desse país e de qualquer tratado de dupla tributação com Portugal.Na maioria dos casos, um tratado permite reclamar um crédito fiscal no país de origem pelo imposto pago em Portugal.

8. Posso beneficiar de algum incentivo ou regime fiscal, como o regime de RNH (Residente Não Habitual)?

O antigo regime de RNH foi substituído pelo IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), também conhecido como “RNH 2.0”. Destina-se a profissionais em áreas de elevado valor acrescentado, como investigação científica, inovação e serviços técnicos qualificados, que se mudam para Portugal para trabalhar ou investir. Pode oferecer uma taxa fixa de 20% sobre certos rendimentos de origem portuguesa e isenções sobre a maioria dos rendimentos estrangeiros (exceto pensões e rendimentos provenientes de jurisdições na lista negra) durante 10 anos. As regras de elegibilidade são mais rigorosas, pelo que o aconselhamento profissional é essencial.

9. Existem impostos sobre heranças ou doações de propriedades em Portugal?

Portugal não tem imposto separado sobre heranças ou doações. Em vez disso, aplica-se Imposto de Selo a 10% sobre o valor transferido. Transferências entre familiares próximos (cônjuges, filhos, pais) são geralmente isentas.

10. Preciso de nomear um representante fiscal ou obter um NIF (Número de Identificação Fiscal)?

Sim. É necessário um NIF para comprar um imóvel. Não residentes fora da UE geralmente também precisam de um representante fiscal, que atua como ponto de contacto junto das autoridades fiscais e garante o cumprimento das obrigações legais.

Nota: Este conteúdo é para fins informativos e não substitui aconselhamento profissional individualizado.

Contacto para mais informações:

Bernardo Masteling Pereira (Sócio) – bpereira@mazars.pt

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